L'INVESTIMENTO IMMOBILIARE PER UN PORTAFOGLIO DIVERSIFICATOIn un momento di crisi e tensione come quello che stiamo vivendo, come si sta comportando il comparto immobiliare americano?
Innanzitutto, va distinto tra residenziale e commerciale. Mentre il commerciale anche negli USA ha risentito e sta risentendo dei contraccolpi dell’emergenza COVID-19, il residenziale si sta comportando in assoluta controtendenza con risultati molto interessanti in termini di rimbalzo delle compravendite e solidità dei rendimenti da locazione. La regolarità nel pagamento degli affitti, infatti, è rimasta sostanzialmente invariata: a settembre il 94,6% degli affitti sono stati pagati. Questo grazie anche ai poderosi sostegni federali che sono stati utilizzati dalle famiglie americane innanzitutto per pagare l’affitto. Per gli americani, infatti, assicurarsi un tetto sopra la testa è il bisogno primario per eccellenza. E questo tetto è in affitto! Infatti, per la storica mobilità lavorativa degli americani e perché in gran parte del territorio è ancora più conveniente, la percentuale di residenti in affitto rispetto ai proprietari sfonda ampiamente l’80% nella maggioranza delle categorie immobiliari contro il 73% degli italiani che vivono, invece, in case di proprietà. Anche quando un inquilino non paga la situazione tra USA ed Italia è agli antipodi. La procedura di sfratto per morosità in Italia dura mediamente dai 12 ai 18 mesi ed oltre, mentre negli USA siamo sui 34 giorni. Il sistema americano, infatti, si conferma come uno dei più veloci, trasparenti e garantisti nei confronti della proprietà privata. Le vendite di abitazioni già esistenti, inoltre, hanno raggiunto le 6,5 milioni di unità a settembre, segnando un ulteriore balzo del +9,4% rispetto agosto e addirittura +20,9% rispetto un anno fa. Per avere un quadro completo, il livello minimo, pari a 3,9 milioni, è stato toccato a maggio in pieno lockdown, e già da luglio si è tornati sopra i dati pre-Covid di febbraio (5,7 milioni di unità). Infatti, tassi d’interesse sui mutui ai minimi storici, calo del numero di immobili in vendita (-19,2% a settembre anno-su-anno) e, soprattutto, forte cambiamento nei comportamenti d’acquisto degli americani determinato indirettamente dalle misure di lockdown, hanno portato ad accentuare ulteriormente lo storico collo di bottiglia tra domanda ed offerta. Una vera e propria condizione strutturale del mercato residenziale USA dalla crisi dei subprime del 2008. Per comprendere pienamente l’intensità di questa condizione ed i suoi effetti, basta paragonarla col mercato italiano dove attualmente ci sono circa 1,5 milioni di abitazioni in vendita per 60 milioni di abitanti contro 1,47 negli Stati Uniti, ma per 330 milioni di residenti. Questi dati non possono che avere effetti opposti sulle tempistiche di vendita: nel Bel Paese su tre case in vendita se ne cede una sola e in circa sette mesi e mezzo, mentre negli Usa a settembre il 71% delle abitazioni sono state vendute mediamente in 21 giorni. E addirittura, se non ci fossero nuovi immobili inseriti in vendita, l’intero inventario nazionale verrebbe venduto in 2,7 mesi. La liquidabilità dell’investimento immobiliare è quindi diametralmente opposta negli USA rispetto all’Italia. E quanto è importante destinare una quota di portafoglio a questa asset class, anche in una logica di diversificazione? Noi ovviamente siamo di parte, ma soprattutto in questo ultimo periodo, dai vari colloqui che abbiamo avuto la fortuna di avere con vostri colleghi consulenti finanziari indipendenti e con altri investitori istituzionali, è emerso come sia fondamentale per i professionisti del settore allargare i propri orizzonti e non fermarsi solo ai soliti prodotti, ora come non mai. Essere “indipendenti”, infatti, significa avere il privilegio e l’onere di poter vagliare ciò che può essere veramente utile e strategico per i propri clienti anche, se serve, aldilà della propria “comfort zone”. Anzi, in molti ci hanno descritto una prospettiva quasi da “chi si ferma è perduto” dove gli investimenti alternativi non sono importanti solo in un’ottica di diversificazione, ma diventano strategici. Infatti, diversificare per asset class è ora ancora più importante e meglio ancora se lo si fa in un’altra moneta e in un altro mercato. E diversificare, ad esempio, in immobili residenziali accessibili già affittati all’americano medio con una rendita netta immediata e continuativa dal 6 al 11 % annuo, avulsa, come abbiamo visto, dai trend dei mercati, diventa strategico. Da una parte l’enorme e costante flusso di liquidità immessa dalle Banche Centrali ha un importante effetto sul mercato azionario distaccandolo sempre di più dai fondamentali dell’economia reale, mentre ha un effetto negativo sull’obbligazionario dove i rendimenti precipitano, mentre il livello di rischio è sempre più alto. Dall’altra, l’investitore italiano nato e cresciuto con l’investimento solido nel mattone o al massimo nella banca locale, fa oggettivamente difficoltà a superare la sua scarsa propensione al rischio e quindi all’azionario. Si innesca quindi una ricerca spasmodica di prodotti che abbiano buoni rendimenti, ma a basso rischio. In questo contesto i cosiddetti “alternativi” sono in prospettiva per l’investitore medio italiano una valida “alternativa” alla quota di portafoglio investita in Obbligazioni e Buoni del Tesoro. Quali spunti porterete al FeeOnly Limited Edition per la community dei feeonly? Oltre a quanto detto sopra, soprattutto l’ormai inderogabile necessità da parte dei consulenti finanziari indipendenti che vogliono approcciarsi a questa asset class di cambiare la loro prospettiva. Infatti, Il 73% degli italiani investe già nell’Immobiliare 2/3 del proprio Patrimonio, 8.000 Miliardi contro 4.000 Miliardi di investimenti finanziari. Non si tratta quindi di togliere capitali dai portafogli finanziari già gestiti, ma “aggredire” quella quota parte, maggioritaria, del patrimonio dei propri clienti che ancora non viene gestito. E che attualmente presenta diverse criticità. Oggi, infatti, per molti italiani l’investimento nel mattone è diventato un problema anche perché non viene impostato e gestito con criteri professionali tipici della gestione patrimoniale. E va a finire che molti si chiedono: perché le mie case non rendono più? Perché il valore delle mie case continua a scendere? Perché la gestione delle mie case è diventata un mal di testa? Una consulenza dalla parte dell’investitore non può prescindere, a nostro avviso, dall’aiutare a risolvere questi problemi analizzando anche delle valide alternative. OPISAS è un gruppo internazionale focalizzato dal 2008 sulla proposta di investimenti immobiliari residenziali, già affittati e a rendita, negli USA. Dal 2008 ad oggi abbiamo transato oltre 3.800 proprietà di questo genere realizzando più di 295 milioni di dollari in affitti incassati dai nostri clienti. Risultato ottenuto anche grazie ai nostri 18 uffici in 3 continenti e più di 3.000 partner commerciali nel mondo. Riteniamo che questa tipologia di investimenti possa fornire un’ottima opportunità di diversificazione ai risparmiatori italiani così abituati ad investire nel mattone nostrano. Possono, infatti, ottenere: Rendimenti netti annui dal 6 all’11% dal primo giorno. Mettere i loro risparmi al sicuro con un piano d’investimenti altamente diversificato. Costruire un salvadanaio per i loro figli grazie ad un incremento del valore del patrimonio investito fino al +5,8% annuo. Usufruire di una gestione completa dei loro investimenti immobiliari senza “mal di testa”. A riprova di ciò, in un'ottica di diversificazione dell'offerta, alcuni investitori istituzionali ci hanno chiesto di sviluppare, in collaborazione con società di asset management, dei prodotti white label ad hoc per i loro clienti. Nel corso del prossimo FeeOnly Limited, il nostro staff sarà a completa disposizione di tutti i professionisti che vorranno approfondire queste opportunità sia al nostro stand (fisico o virtuale) che durante le nostre presentazioni. |
Christian Calusa, CEO & Founder di OPISAS
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Fee Only Summit 2020
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